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中(zhong)國社會科學院城市與競爭力(li)研究中(zhong)心(xin)主任wen) 舴fei)近日在中(zhong)新社國是論(lun)壇cheng)媳biao)示,2020年,樓市將繼續處在降溫通(tong)道,在沒有重大政策轉(zhuan)向和意外事件沖擊下,不(bu)會出現劇烈波動。

發言摘要如下︰

2019年的(de)回(hui)顧

2019年,樓市初步進入穩定健康(kang)發展狀態(tai),基本(ben)實現三穩調(diao)控目標,是近年來最好的(de)狀態(tai)。具(ju)體看︰

第(di)一,時間上,穩中(zhong)有變,四季(ji)逆轉(zhuan)。

全國房(fang)價增幅經歷降、升、降再企穩的(de)過程,同比增幅由2019年6.6%。銷售(shou)額變動總(zong)體平(ping)穩,月度商(shang)品房(fang)銷售(shou)額增長(chang)率有升有降,2019年同比增長(chang)-0.1%。新開工面積、施工面積與竣工面積之間的(de)增幅差距由大變小。反cong)吵鱟zong)體的(de)現房(fang)供應(ying)在增長(chang),潛在供給(gei)又在持zhong)黽印4shou)商(shang)品房(fang)面積持zhong)陸(lu)擔  陸(lu)滌杉鈾僮zhuan)向減速。2019年2月至10月,現房(fang)存銷比由17.94(月)持zhong)陸(lu)檔5.92(月),已處于6~18個月的(de)合(he)理(li)區間。期(qi)房(fang)存銷比由2016年的(de)3.1(年)下lu)抵017年的(de)2.8(年)和2018的(de) 2.7(年),但到2019年逆勢上升至3.0年,期(qi)房(fang)去化(hua)壓力(li)較(jiao)之前有所增加。全國房(fang)地產(chan)開發投資shi)鈐齜潿 ping)穩,2019年同比增長(chang)9.9%。

第(di)二(er),空zhan)瀋希 滴旅(lv)饗裕 fen)化(hua)再現。

全國房(fang)價總(zong)體下lu)黨鞘惺liang)和下lu)鄧俁瘸 ?暉 qi)。一、二(er)線城市xing)鏊僂 禱hui)升,三、四線城市xing)鏊俟餐 陸(lu)怠6 bu)地區房(fang)價增速變動相對平(ping)穩,中(zhong)西(xi)部(bu)和東北(bei)地區增速明顯下lu)怠3鞘腥褐zhong)心(xin)城市房(fang)價同比增速回(hui)升,非中(zhong)心(xin)城市城市房(fang)價增速有所下lu)怠/p>

分(fen)析原因︰總(zong)體上,面對復雜嚴(yan)峻的(de)國內經濟(ji)形勢,中(zhong)央(yang)調(diao)控持zhong)gei)力(li)不(bu)動搖,基礎制度改革(ge)邁出重要步伐,效果顯著(zhu),值得點贊(zan)。具(ju)體看,持zhong)diao)控的(de)力(li)度和節奏直(zhi)接和間接影響金融(rong)機構等市場的(de)行為(wei)和預期(qi),導致(zhi)總(zong)體穩定的(de)前提下,樓市冬冷、春熱、夏暖、秋(qiu)涼,樓市xin)晡燃ji)變。

2020年展望

2020年樓市將繼續保持“年穩季(ji)變”的(de)特點,空zhan)涑中(zhong)fen)化(hua),風險如影隨行。

第(di)一,總(zong)體上,市場繼續處在降溫通(tong)道。在沒有重大政策轉(zhuan)向和意外事件沖擊的(de)情況下,不(bu)會出現劇烈的(de)波動。

具(ju)體看,商(shang)品房(fang)價格同比增幅保持在5-8%區間,商(shang)品房(fang)銷售(shou)面積同比增幅將保持在-1到2%,房(fang)地產(chan)開發投資同比增速將持zhong)-10%區間內。

主要因為(wei)︰城鎮(zhen)化(hua)率加速期(qi)決定市場預期(qi)相對樂觀。住房(fang)剛性(xing)、改善性(xing)和重置需求依然較(jiao)大。炒房(fang)的(de)利益(yi)機制沒有完全消除。宏觀經濟(ji)和外部(bu)環境對房(fang)地產(chan)不(bu)利影響有限。樓市調(diao)控不(bu)太可能(neng)放松。

第(di)二(er),時間上,降溫中(zhong)還有起伏(fu)和波動。

2020年春he)那qiu)冬的(de)樓市仍將面臨,升降交替,窄幅波動。因為(wei)市場環境及預期(qi)在不(bu)斷變化(hua)中(zhong),調(diao)控政策或根據樓市當期(qi)和未來可能(neng)的(de)變化(hua)會適時微調(diao)。

第(di)三,空zhan)瀋希 鞘蟹fen)化(hua)可能(neng)持zhong)瓜浴/p>

2020年,一、二(er)線城市、東部(bu)城市、都市圈(quan)城市群、特殊資源城市與四、五線及以下城市、西(xi)部(bu)東北(bei)城市、城市群以外、資源枯(ku)竭城市的(de)經濟(ji)和人(ren)口(kou)的(de)分(fen)化(hua)將持zhong)/p>

主要因為(wei)︰經濟(ji)基本(ben)面變化(hua)決定樓市xing)誑佔(zhan)瀋銑中(zhong)fen)化(hua)。2020年國家一些區域(yu)政策調(diao)整以及新的(de)區域(yu)規劃陸(lu)續出台將加劇分(fen)化(hua)。過去2017-2018年邊緣deng)yu)樓市的(de)逆襲將加劇分(fen)化(hua)。

第(di)四mo) 縵丈希 zong)體下lu)抵zhong)局部(bu)可能(neng)上升。

當前的(de)均(jun)衡是鐵令下的(de)弱均(jun)衡,調(diao)控操作若有不(bu)當,樓市xing)誦杏謝 齪he)理(li)區間的(de)風險。市場主體尤其開發企業面臨資金鏈斷裂和破(po)產(chan)倒閉(bi)風險。總(zong)體存銷比再度回(hui)升預示個別區域(yu)過剩嚴(yan)重。

2020年對策建(jian)議

應(ying)堅持調(diao)控不(bu)動搖,完善調(diao)控的(de)機制,加快相關(guan)基礎制度改革(ge)。

第(di)一,重構房(fang)地產(chan)與宏觀經濟(ji)關(guan)系。妥善應(ying)對宏觀經濟(ji)和外部(bu)環境的(de)挑戰。讓住房(fang)回(hui)歸到民生的(de)初心(xin)、居(ji)住的(de)功能(neng)。在抑制炒的(de)同時,支持剛性(xing)需求、改善性(xing)需求和重置需求。讓穩增長(chang)與穩樓市並進,促進房(fang)地產(chan)的(de)轉(zhuan)型升級帶(dai)動整體結構的(de)調(diao)整。加快城市更(geng)新和舊(jiu)房(fang)改造,讓房(fang)地產(chan)在調(diao)控中(zhong)邁向高質量(liang)發展。

第(di)二(er),堅持房(fang)地產(chan)調(diao)控不(bu)動搖。提升調(diao)控的(de)政治佔(zhan)位,保持戰略定力(li)。強(qiang)化(hua)三穩目標,落實主體責任。實施區間調(diao)控,把握節奏與力(li)度,用好極(ji)限施壓。做(zuo)好防控樓市雙向劇烈波動預案(an)。

第(di)三,完善“一城一策”調(diao)控機制。完善“一城一策”全國住房(fang)、土地和金融(rong)的(de)市場監管體系。健全“一城一策”的(de)住房(fang)、土地、金融(rong)的(de)聯(lian)動機制。探索(suo)土地、財稅和金融(rong)等統(tong)一性(xing)政策“一城一策”執行。探索(suo)“一城一策”的(de)主要政策匹配機制。

第(di)四mo) 涌旎︵xing)配套制度改革(ge)。繼續深(shen)化(hua)集體建(jian)設用地和宅基地市場化(hua)改革(ge)。建(jian)立土地用途變性(xing)的(de)利益(yi)共享機制。加快建(jian)立“住房(fang)土地指標隨人(ren)口(kou)流動掛ye)場鋇de)制度。繼續建(jian)立土地供應(ying)與商(shang)品房(fang)去化(hua)周(zhou)期(qi)聯(lian)動機制。完善“限房(fang)價競地價”、“限地價競配建(jian)”等拍賣制度;完善ping)鶉rong)機構的(de)公司治理(li)體系,形成(cheng)金融(rong)機構趨(qu)“住”bei)塴俺礎鋇de)內在機制。完善多(duo)層次(ci)商(shang)品房(fang)和保障房(fang)金融(rong)體系,形成(cheng)“短借長(chang)還”的(de)融(rong)資機制。建(jian)立住房(fang)金融(rong)審慎監管制度;建(jian)立全國統(tong)一的(de)稅收制度,改革(ge)稅收征管制度。開征房(fang)地產(chan)稅,重塑房(fang)地產(chan)稅收體系。

第(di)五,加快住房(fang)供給(gei)側(ce)結構性(xing)改革(ge)。以產(chan)權化(hua)為(wei)主線,構建(jian)中(zhong)國住房(fang)的(de)供應(ying)體系。以城鎮(zhen)化(hua)為(wei)基礎,構建(jian)中(zhong)國住房(fang)的(de)空zhan)涮逑怠R災悄neng)化(hua)為(wei)目標,構建(jian)中(zhong)國住房(fang)高質量(liang)的(de)產(chan)品及產(chan)業體系。從(cong)而繪制樓市新基因圖譜。

作者︰倪(ni)鵬飛(fei)

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